产业园区是我国区域经济发展、产业调整升级的重要空间承载形式，具有聚集产业、催生创新、推进城市化建设等一系列重要功能。我国产业园区主要经历了5个发展阶段，分别是劳动密集型（1.0）、产业聚集型（2.0）、功能复合型（3.0）、产城融合型（4.0）和生长型园区（5.0）。
一、五个发展阶段
01、劳动密集型
1978年改革开放后，产业园成为了我国经济发展的新载体。作为最早期的产业园区形态，劳动密集型园区产业结构相对单一，以生产技术含量较低的产品为主，简而言之就是通过大量劳动力进行批量化的小商品生产。空间方面，这一时期的产业园整体规模较小，大部分位于市郊区域，距离城市中心较远，园区内的建筑大多为工厂厂房及员工宿舍，功能简单，形态单一。
02、产业聚集型
进入九十年代，产业园区的发展也步入2.0时期。这一时期产业园区开始以外资注入为主要发展方式。由于我国整体经济实力的提升，产业园区引进的项目不论在技术还是体量方面，都有明显进步，资本和技术密集型产业蓬勃发展，为我国的工业现代化奠定了重要基础。同时，随着商务办公等新需求的出现，企业和员工对园区要求也不断提升，生活便利性及娱乐性强的场所和设施开始逐步进入园区，各类配套逐步丰富。此外，产业园区也开始为企业提供多样化的服务，如提供劳务外包、人才招聘、政务手续代办等较初级的产业服务。
03、功能复合型
进入新世纪，我国产业园区开始向功能复合型过度。产业类型上，电子信息、汽车、生物制药、现代服务业、文化创意产业等新兴产业蓬勃发展，产业需求进一步提升，衍生了物流、金融、商务等生产性服务业，并开始形成完整的上下游产业链，因此，产业园区开始向功能复合化发展。空间上，产业园区建筑形态和品类更加多样化，生活、娱乐和商业配套不断完善，品质也都有所提升。服务模式上，园区开始服务于企业的发展与提升，为企业提供更加全面和专业的服务，如张江高科技园区在这一阶段开始提供技术研发、检验检测、知识产权保护、法律咨询、财务审计、人力资源服务、创业孵化等服务。
04、产城融合型
2010年，各地陆续提出产业新城、科技新城等新概念，我国的产业园区也开始向产融合方向发展。产业招商上，4.0园区更倾向于新内容、新产业和新模式，着力建设产业链，形成产业聚集。同时，园区开始大量运用数字化、智慧化等手段，如多功能会议室、智慧餐厅、智慧交通管理等载体共生出现，在功能和服务上都能够更加契合当前产业园区需求，有利于企业发展和人才吸引。服务模式上，园区开始通过打造产业服务一体化平台的方式，为企业提供集成化的产业服务。最后，在向“城”融合方面，该阶段园区开始注重满足人才的居住生活、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求，争取实现产城融合。
05、生长型
2020年至今，产业园区开始向着以人为本的生长型园区过渡。现阶段的园区运营商更注重园区生态产业体系的构建，致力于打造与企业共同成长的创新生态综合体。
二、三点应对策略
当前，我国产业园区正在由产城融合型向生长型过渡。园区运营商需积极谋划新策略，以应对产业园区转型带来的的新挑战。
01、转变盈利模式
传统的物业租售收入已经不能满足当前的园区发展需求，运营商需要开拓“物业租售+产业投资+增值服务”的新盈利模式。除传统的土地运营、物业服务等收入外，领先的园区运营商大力开拓增值服务市场，通过为园区企业提供技术服务、生活服务等赚取额外收益。同时，园区运营商也开始进行产业投资，通过自行进行股权投资或为园区内企业提供融资服务，拓展收益来源。
02、构建全要素服务体系
2020年后，领先园区运营商开始重点聚焦于产业内循环的迫切需求，传统基础服务已经无法满足企业和人才的需要，产业增值服务、产业投资孵化以及运营品牌输出成为园区的主要关注点。园区需要通过构建全要素园区服务体系，提供包含空间物业服务、政务服务、金融服务、科创成果转化服务、产业文化与互动交流服务、人才服务、市场营销服务等在内的专业服务。更加高效优质的配套服务将进一步推动产业园区成为产城融合的生长型生态综合体。
03、推动数字化转型
随着物联网、云计算、大数据等新一代信息技术的迅速发展和深入运营，园区招商、运营过程中的的数字化、智慧化也成为重要趋势，因此园区运营商应积极推动数字化转型。通过引入先进的信息技术和物联网技术，园区可以提升运营效率、优化资源配置，实现智能化管理。比如，当前头部运营商已经搭建了深度智慧化的园区平台，探索实现产业大数据的价值挖掘，促进园区载体与企业之间的深度互联，形成双向赋能；园区运营也会与与数字经济、产业互联网、低碳园区等新兴趋势融合加速，这些都有望催生出新的园区盈利模式。
综合来看，产业园区运营商在5.0转型的趋势下，需要全面考虑盈利模式的拓展、搭建全要素服务体系及数字化转型等方面的策略，以更好地适应市场需求，保持竞争力，实现长期可持续发展。